New Deal apresenta saída para a atual confusão econômica

A maioria dos ventos contrários vem da crise imobiliária e das crises financeiras relacionadas que começaram – mas infelizmente não terminaram – com o problema das hipotecas subprime (de risco). Os mercados financeiros feridos supostamente deveriam curar a si mesmos: preços dos ativos caem, caçadores de barganhas ingressam correndo e os mercados retornam ao normal. Mas até o momento, isto não parece estar acontecendo. Em vez disso, os preços dos imóveis continuam caindo, cresce o problema da execução hipotecária e novas tensões no sistema financeiro continuam surgindo como uma versão não muito engraçada do jogo Whack-a-Mole (acerte a toupeira).

Apesar dos problemas serem multifacetados, eu tenho vários motivos para me concentrar em apenas um aspecto da confusão: o tsunami potencial das execuções hipotecárias dos imóveis residenciais. Primeiro, por atingir os lares, literalmente. Execuções hipotecárias colocam famílias – algumas delas vítimas de logro – na rua. Elas minam os valores dos imóveis, prejudicando bairros e depreciando os valores de outras propriedades, portanto intensificando a desvalorização dos preços dos imóveis, o que está por trás de muitos de nossos problemas atuais. E podem até mesmo reduzir o consumo, o que realmente nos lançaria em uma recessão.

Um segundo motivo é o de que a redução da onda de execuções hipotecárias aliviaria a crise financeira, que está estreitamente relacionada com as hipotecas residenciais e com a sopa de letrinhas de criações financeiras baseadas nelas (MBS, SUV's, CDO's, etc.). Se estes mercados se animarem, outros mercados de crédito em dificuldades provavelmente também se animariam.

Um terceiro motivo para o foco nas execuções hipotecárias é já vimos este filme. Durante a Grande Depressão, o presidente Franklin D. Roosevelt e o Congresso lidaram com uma quantidade imensa de execuções iminentes com a criação da Corporação de Empréstimos para Proprietários de Imóveis (Holc, na sigla em inglês). Agora, um pequeno mas crescente grupo de acadêmicos e figuras públicas, incluindo o senador Christopher J. Dodd, democrata de Connecticut, está pedindo para que o governo federal traga de volta algo como a Holc. Contem comigo.

A Holc foi criada em junho de 1933 para ajudar as famílias em dificuldades a evitarem execuções hipotecárias por meio da substituição das hipotecas que estavam vencendo, ou próximas disso, por novas, que os proprietários teriam condição de pagar. Ela comprava as hipotecas dos bancos – a maioria ficava muito contente em trocá-las por títulos seguros do governo – e então realizava novos empréstimos para os proprietários. A Holc financiava a si mesma tomando empréstimos junto aos mercados de capital e ao Tesouro.

A escala da operação foi impressionante. Em dois anos, a Holc recebeu cerca de 1,9 milhão de pedidos de proprietários residenciais em dificuldades e concedeu mais de um milhão de novas hipotecas. (Corrigindo apenas pelo crescimento da população, o número correspondente de hipotecas atualmente seria de quase 2,5 milhões.) Aproximadamente uma entre cada cinco hipotecas nos Estados Unidos era de propriedade da Holc. O total de empréstimos concedidos durante sua existência somou US$ 3,5 bilhões -uma soma colossal, igual a 5% do produto interno bruto anual da época. (Um número que atualmente corresponderia a cerca de US$ 750 bilhões.)

Sendo uma empresa pública voltada para um propósito público, a Holc era uma credora paciente e até leniente. Ela tentava manter os maus pagadores na linha com consultoria de dívida, ajuda para organização do orçamento e até mesmo com reuniões familiares. Mas os tempos eram difíceis nos anos 30 e quase 20% dos mutuários da Holc não conseguiam pagar suas dívidas. Assim, a empresa acabou adquirindo a propriedade de cerca de 200 mil imóveis residenciais, quase todos vendidos até 1944. A Holc encerrou suas atividades em 1951, ou 15 anos após sua última hipoteca de 1936 ser quitada, com um pequeno lucro. Foi um fardo pesado, mas a incrível Holc o carregou.

O fardo atual é bem mais leve. E isto é bom, porque nosso governo é bem mais tímido e dividido do que o de Roosevelt.

O financiamento hipotecário contemporâneo também é muito mais complexo. Nos anos 30, os bancos conheciam todos seus clientes e os mutuários conheciam seus bancos. Hoje, a maioria das hipotecas é securitizada e vendida para compradores que não conhecem os mutuários originais. Então os pools de hipotecas são cortados, picados e divididos em instrumentos derivativos complexos que ninguém entende – e que são de propriedade de bancos e fundos de todo o mundo.

Mas esta complexidade reforça o argumento de intervenção do governo em vez de miná-lo. Afinal, como se renegocia os termos de uma hipoteca quando mutuário e credor nem mesmo sabem o nome um do outro? Este é motivo para tão poucos empréstimos hipotecários não pagos terem sido renegociados até o momento.

Detalhes importam, então aqui estão alguns: primeiro, qualquer nova Holc deveria refinanciar apenas residências ocupadas pelo proprietário. Os especuladores podem se virar sozinhos -ou se tornarem inadimplentes. De forma semelhante, casas de veraneio e uma segunda casa devem ser inelegíveis, assim como imóveis muito caros. (Os limites precisos variariam regionalmente.)

Terceiro, hipotecas obtidas por meio de declaração falsa do mutuário devem ser inelegíveis para refinanciamento da Holc, mas os casos onde a fraude partiu do credor devem ser tratados generosamente. Quarto, como a Holc original descobriu, nem todas as hipotecas ruins podem ser transformadas em boas. Quando as famílias simplesmente não puderem arcar com os custos de serem proprietárias, não deve ser exigido da nova Holc que realize alquimia hipotecária.

E quanto à escala da operação? Com base nas atuais estimativas, essa instituição poderia ser requisitada a considerar o refinanciamento de 1 milhão a 2 milhões de hipotecas -proporcionalmente menos da metade do trabalho de sua antecessora, talvez menos de um quarto. Se o valor médio da hipoteca for de US$ 200 mil, a nova Holc poderia precisar tomar e emprestar entre US$ 200 bi e US$ 400 bi. O meio-termo, US$ 300 bilhões, equivale a um sétimo do tamanho do Citigroup e classificaria a nova instituição como o sexto maior banco nos Estados Unidos.

Dados os juros baixos atuais, uma nova Holc poderia tomar empréstimos baratos e teria facilidade de conseguir um spread de dois pontos percentuais entre as taxas de tomada e concessão de empréstimo, com um lucro bruto de cerca de US$ 4 bi a US$ 8 bi por ano.

E quanto aos empréstimos perdidos? Um taxa de perdas de 10%, ou US$ 20 bi a US$ 40 bi, distribuída ao longo da vida da instituição, parece altamente pessimista. (A Holc original experimentou uma taxa de perdas de 9,6% durante a Depressão.) Logo, a nova Holc provavelmente teria lucro, assim como a antiga. Mas mesmo se perder alguns bilhões, nós devemos nos lembrar de seu propósito público: ajudar a economia a se recuperar, não ter lucro. Em comparação, o novo pacote de estímulo econômico custará US$ 168 bilhões.

Dizem que a história nunca se repete. Mas às vezes há seqüências. Chegou a hora de recriar a Incrível Holc.

* Alan S. Blinder é professor de economia e assuntos públicos de Princeton e ex-vice-presidente do Federal Reserve, o banco central americano. Ele presta consultoria para diversos políticos do Partido Democrata

Fonte: New York Times